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    當(dāng)前，中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長刺激了國內(nèi)物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分?jǐn)傦L(fēng)險，而資本機(jī)構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報的投資機(jī)會等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從廣義概念上，物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區(qū)域土地、平臺、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實(shí)現(xiàn)價值最大化的物流資源平臺的整合體。

    開發(fā)注意事項(xiàng)

    物流地產(chǎn)具備投資相對優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報期、經(jīng)營變數(shù)、管理控制是專業(yè)技術(shù)，雖說利弊同在，但利遠(yuǎn)大于弊。

    目前，物流地產(chǎn)開發(fā)需要考慮的主要因素有三點(diǎn)：一是土地屬性，新版的城鄉(xiāng)規(guī)劃法新增了倉儲物流用地屬性，就是為了解決一直以來物流園區(qū)“出身不明”的問題，這樣物流地產(chǎn)幾乎要做選擇題：要么物流用地，要么商業(yè)用地。二是專業(yè)規(guī)劃，土地屬性問題直接涉及物流地產(chǎn)的定位和規(guī)劃。一塊土地作為物流地產(chǎn)項(xiàng)目到底做什么樣的專業(yè)屬性？是陸路還是鐵運(yùn)？是空港、海港還是無水港？前期專業(yè)策劃不但要解決定位、屬性、經(jīng)營模式等專業(yè)問題，而且直接關(guān)系到項(xiàng)目的生死存亡，這也是物流地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)門檻比較高的原因之一。三是后續(xù)經(jīng)營，物流地產(chǎn)經(jīng)營非常強(qiáng)調(diào)物流專業(yè)化、管理現(xiàn)代化以及規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

    運(yùn)營模式觀察

    目前物流地產(chǎn)運(yùn)營模式按照投資主體來分，

    第一種模式是地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，后續(xù)收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費(fèi)。

    第二種模式是物流需求方主導(dǎo)自建，自持物業(yè)，國內(nèi)大型電商企業(yè)和物流企業(yè)較多采用這種模式。

    第三種模式是地產(chǎn)、物流商和物流需求商直接合作經(jīng)營，收益按協(xié)議分享，共擔(dān)風(fēng)險。如普洛斯和中國物資儲運(yùn)總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；馬云運(yùn)作的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”就是最鮮明的例子。

    第四類模式是由第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，第三方負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，根據(jù)協(xié)議分配收益。輕資產(chǎn)模式運(yùn)營物流地產(chǎn)正在成為新趨勢。

    我認(rèn)為，“模式無更優(yōu)，適合自己的就是最好的。”國內(nèi)需要的應(yīng)該是多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，市場對物流地產(chǎn)的需求不僅僅是靜態(tài)的地產(chǎn)，更要求生動的內(nèi)涵。

    “本土化”模式也初步成型。笫一類是發(fā)端于城市的“商貿(mào)城”正在逐漸由單一走向展示、物流、電商、配送的物流地產(chǎn)路徑，典型代表有華南城、卓爾發(fā)展等。

    笫二類是由本土投資的專業(yè)型物流園區(qū)起家，逐步通過智慧型升級而來的現(xiàn)代物流地產(chǎn)集團(tuán)，在專線運(yùn)輸、電子信息交易、倉儲、配載配送領(lǐng)域具有獨(dú)到的競爭力，典型代表是廣州林安、臨沂天源和浙江傳化等。

    笫三類是政府主導(dǎo)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)，借助物流業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚能力和復(fù)合能力實(shí)施區(qū)域開發(fā)，形成生產(chǎn)型物流和商貿(mào)型物流互促發(fā)展的良好局面，典型代表是中國西部現(xiàn)代物流港、蘇州物流中心和內(nèi)蒙古集寧現(xiàn)代物流園區(qū)等。

    笫四類是面對一系列變革，不斷進(jìn)行創(chuàng)新。近期各地考察團(tuán)不斷前往參觀中國物流園區(qū)首家建設(shè)“誠信機(jī)制”、“進(jìn)口商品展覽館”和電商O2O模式“淘寶城”，同時又在國外包括德國已建三個物流園區(qū)的“天源模式”。

    “接地氣”很關(guān)鍵

    按照商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對較少，但投資回報周期長，換來的優(yōu)勢是相對穩(wěn)定，其投資回報不如商業(yè)地產(chǎn)來得簡單或“粗暴”，這導(dǎo)致策劃者、規(guī)劃者或開發(fā)商急功近利，最終落實(shí)到項(xiàng)目上“不接地氣”。

    物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區(qū)域本身的資源稟賦充分結(jié)合。首先要從實(shí)際出發(fā)考慮本地區(qū)設(shè)立物流園區(qū)的必要性和可行性；其次，物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)從整個城市物流系統(tǒng)協(xié)調(diào)性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。

    第三，應(yīng)以節(jié)約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅(jiān)持市場化運(yùn)作。在整個物流園區(qū)規(guī)劃中，既要政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場化運(yùn)作的原則。

    電商時代下的發(fā)展

    風(fēng)投、保險、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無利不起早”，這是利益驅(qū)使的法力。全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報率已達(dá)到8%以上，實(shí)際策劃與運(yùn)作得當(dāng)?shù)捻?xiàng)目是完全超過或大大可超過的。

    在電商物流時代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強(qiáng)物流專業(yè)技能，練好內(nèi)功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不要過度商業(yè)地產(chǎn)化。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)想提高運(yùn)營效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴(kuò)大化、運(yùn)營資產(chǎn)彈性化、業(yè)務(wù)模式平臺化、監(jiān)控可視化等。